兖州区：探索老旧小区改造新模式，实现物业管理服务全覆盖

11月5日至6日，市人大常委会组织开展了以“物业服务关民生，人大监督促提升”为主题的物业管理专题调研暨41号重点建议督办活动。在座谈会上，兖州区住建局局长邹红就兖州区老旧小区改造和物业管理全覆盖经验做法作交流发言，现根据录音整理进行刊发。

兖州区住房和城乡建设局　邹红

探索老旧小区改造新模式

实现物业管理服务全覆盖

兖州区现有348个小区，63家物业服务企业。其中，新建小区实行市场化物业管理，248个老旧小区由24家物业企业进驻服务，现已实现物业管理全覆盖。

兖州区过去与其他县（市、区）一样，老旧小区管理一直是空白。有的是单位宿舍，由单位自己管理；有的是居委会管理，收取低廉的卫生费，仅限于清运垃圾。兖州区融入主城区后开展创卫、创城工作，对老旧小区环境卫生、物业管理的要求随之提上了议事日程。

2018年，兖州区政府出台老旧小区物业管理办法，将城区248个老旧小区分片打包，通过街道办事处和社区居委会招投标，选聘物业企业进驻老旧小区提供物业服务。街道、社区是物业服务企业的管理单位，住建局是行业管理单位。过去老旧小区居民没有物业管理，居民也没有交费意识，物业企业进驻后如果收不上来物业费，很快就要退出。区政府对进驻老旧小区的物业企业在三年内给予0.1元/月/平方米的补贴，发挥引导作用，将奖补资金与物业管理考核相结合。考核时，最重要的是查看物业服务企业收费率，2019年收费率必须达到70%，才能继续在小区服务，否则就是未得到群众认可，将予以清退。物业服务要得到业主欢迎，形成良性循环。

物业企业进驻提供服务，老旧小区基础设施必须要完善。因此，老旧小区改造提上议事日程。我们利用3年的时间，把最基本的需要改造的内容改造完了，从2018年开始，利用中央、省奖补资金，对改造完的老旧小区进行提升。我们开展老旧小区改造工作，不能形成“政府改，群众看”的状态，而是让群众积极参与老旧小区改造，主要有以下几个方面的步骤。

发动群众，积极参与，树立“共同缔造”理念，大家的事大家干，改什么、怎么改，都由居民说了算。第一步，广泛征求群众意见，让群众广泛参与其中，在动员过程中得到群众的支持。老旧小区乱搭乱建、毁绿种菜现象严重，只有得到群众的理解，居民才会自觉拆除。第二步，完善基础设施。“先民生、后提升，先地下、后地上”，我们对老旧小区的改造，主要是对地下的、看不见的要作为改造的重点，一个小区房子外边刷得再漂亮，地下管网堵塞，也仍然是品质差的小区，群众在里面居住仍然是烦心的，这样，我们通过改造管网，实现雨污分流，杜绝了小区污水横流的现象。在改造的同时，供水、供电、供气、供热等专营单位同时进入改造老旧管网。基础设施的完善，为小区下一步物业企业进驻运行时提供了保障。第三步，提升老旧小区品质。在基础设施完善的前提下，根据老旧小区大多数没有停车场的实际，整合小区空地，修建了停车场。对于没有空间、需要破坏绿化带的，在充分征求群众意见的前提下，改为树阵，也就是在停车位的两边种上树。让居民自己选，到底怎么改，停车位到底怎么做，根据居民提出的意见进行改造。我们在每个小区设置了晾晒区，安装了不锈钢架子供居民晾晒，避免群众到处乱扯乱挂。我们还利用争取到的一部分老旧小区改造资金安装充电桩，安装时非常不容易，也找了不少办法，动了不少脑子，目前有32个小区已安装500多个充电桩，正在逐步推广。在2020年老旧小区改造工作中，我们也把安装充电桩纳入老旧小区改造内容中。有条件的小区修建健身广场，有较大面积空地的小区修建门球场，供老年人活动娱乐。通过这几个步骤，完善老旧小区基础设施，然后物业企业才能进驻管理。因此，兖州区的老旧小区物业管理全覆盖，是在完成老旧小区改造的基础上而实施的。

从平常的工作中，也存在一些问题。

一是物业主管部门对物业企业的管理手段比较弱化，住建部取消了物业企业资质评定，物业企业进入小区的门槛几乎是零。物业企业与业委会签订物业服务合同，是合法的合同关系，有的企业跟业主已经形成恶性循环，服务不好，业主不交费，业主不交费，服务更差，形成恶性循环，但也难以清退。

二是业主交费意识淡薄。要让业主树立物业服务也是一种商品的观点，街道、社区、物业主管部门应当向业主加大宣传力度，要强化树立享受服务就要交费的意识。

三是“飞线”难以治理。老旧小区改造完成后，即使建设地下管沟，推广使用过程中也存在种种困难阻碍。废线去不掉，新线不断增加，也不能贸然剪除清理线缆，在“飞线”治理上非常棘手。

四是落实相关职能部门职责。物业问题涉及多个部门，物业主管部门无法做到“全面”解决，解决不好、不满意，群众就会重复投诉。建议明确各部门职责，进一步优化、细化投诉分类，各部门各司其职，确保群众投诉能够及时处理并得到有效解决。