购买商品房普法课堂:开发商赠送的住房面积靠谱吗?

部分开发商将“赠送面积”作为吸引客户的重要营销手段，但往往看房时承诺赠送的面积，后续购房人收房验收时却往往产生纠纷。今天我们继续为大家带来案例解读，提示正在准备买房的您！

案例一

开发商的承诺只见图示

基本案情

2018年，李某想买个“单身公寓”，于是来到南方某市一在售楼盘，向某房屋置业公司交纳了购房定金5000元。几天后，她在该置业公司工作人员的带领下参观了样板房，该样板房当时有阳台。从楼层平面示意图来看，自己所购房型也有阳台设置标志，并标明该部分为全赠与面积空间。

于是，李某当场与某房屋置业公司签订《商品房屋买卖合同》，并交纳房屋首付款20.82万元，剩余购房款20万元将向银行申请抵押贷款，房屋于2019年5月1日交付。然而到收房时李某发现，自己的房子根本没有阳台，于是拒绝收房，拒绝提交资料办理贷款手续，也拒绝交清剩余房款。某房屋置业公司将李某起诉至法院，李某反诉对方，要求解除商品房买卖合同，返还首付款。

审理观点

法院经审理认为，房屋增设阳台系对原房屋的改造，开发商将其作为全赠与面积空间赠与购房者，购房者因此可以增加房屋实用面积，亦能在使用上有更好的布局，这对购房者来说无疑具有极大的诱惑力。

本案中可以推定李某购买案涉房屋与此具有因果关系，李某有理由相信交付的房屋具有与样板房一致的增设阳台部分，李某基于案涉房屋未增设阳台而不接受该房屋具有合理性，其主张交付的房屋没有阳台不能满足购房时的需要，因开发商违约致使合同目的不能实现，从而要求解除合同的诉求应当予以支持。

最终法院判决解除双方之间的房屋买卖合同，某置业公司返还李某购房款20.82万元。

指引意义

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

开发商所谓的“赠送面积”往往不会像产权面积一样进行明确具体的约定，隐含着一定的法律风险，故开发商及购房者对此应权衡利弊，理性谨慎看待“赠送面积”，避免相关纠纷发生。

案例二

受赠的面积不能自己做主

基本案情

2021年7月底，刚搬入新家的严先生发现自己北面客卧窗台渗水严重，并导致楼下陈女士家相同位置天花板多处渗水、窗框发霉，双方就赔偿责任和金额不能达成一致意见。

据悉，严先生所在的某家园是高档小区，于2020年底交付，北面客卧靠窗的一半面积，是从开发商赠送的设备平台改造而来（楼下陈女士家亦用赠送面积改造成房间），两家业主花大价钱装修的房子泡了水，都很不愉快。

纠纷调解

某镇社区网格长在了解了相关情况以后，将当事双方请到社区人民调解委员会进行调解。严先生认为，漏水处原是设备平台，根据《房屋建筑工程质量保修办法》，关于公共部位防水工程有5年的保修期限。房子才交付大半年，因此，开发商应对陈女士家漏水问题承担赔偿及保修责任，开发商不能因为设备平台是赠送的就免除维修义务。经过社区调解委员会多次努力，由楼上业主严先生向楼下业主赔偿各项损失1200元。

指引意义

合法约定的房屋赠送面积与房屋其他面积一样，应符合建筑工程的合理使用年限，受双方签订的《商品房买卖合同》保修期的保护。如房屋赠送面积出现漏水并非由于自然原因或购房者人为改动等造成，开发商应进行维修，并就购房者的相关损失进行赔偿。然而本案中，严先生对赠送的设备平台进行了改造装修，楼下陈女士亦将赠送面积改造成房间，故窗台渗水等质量问题的发生可否归责于开发商尚不能一概而论。

本文案例来源于“最高人民法院司法案例研究院”转载“湖南高院”编辑案例。