6月10日起！《济宁市物业管理办法》正式施行

6月10日起， 《济宁市物业管理办法》（以下简称《办法》）正式施行。

《办法》共七章五十八条，在党建引领、前期物业管理、业主自治、社区物业管理、物业服务、物业的使用与维护等方面作出了明确规定。

坚持党建引领，落实小区建设“红帆驿站”

《办法》指出，业主大会、业主委员会、物业服务人在乡镇（街道）、社区党组织的指导下依法依规开展物业管理活动，支持住宅小区、业主委员会、物业服务人、物业服务行业自律组织设立党的组织、开展党的活动，保障物业管理活动依法有序进行。

同时，引导社区“两委”成员、网格员、楼长、党员业主等进入社区环境和物业管理委员会（以下简称“环物委”）、业主委员会，环物委成员和新增、换届业委会成员中的党员比例不低于50%。

在社区物业党建联建方面，《办法》规定，落实在居民小区建设“红帆驿站”要求，“红帆驿站”可与物业服务人共用场所，并明确了物业服务人党组织与社区党组织签订党建联建协议、认领党建项目、党员员工到社区报到、开展志愿服务活动等有关要求。

前期物业应招标，物业服务用房有标准

《办法》规定，普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案、选择物业服务等级，依法选聘物业服务人，签订前期物业服务合同，并于合同签订之日起十日内报送物业所在地县（市、区）物业主管部门备案。

住宅物业的建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务人，鼓励非住宅物业通过招标方式选聘前期物业服务人。

物业服务用房按照下列标准配置：建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；位于建筑的一层或者一层以上的楼层，具备水、电、暖、通风、采光等正常使用条件，方便物业服务人提供服务，方便业主进出物业服务中心。

物业服务用房应当能够单独确定产权，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，不得擅自改变用途。

明确环物委主要职责，将物业服务融入社区治理

《办法》按照建立健全“县（市、区）、乡镇（街道）、社区”三级管理体系、将物业管理融入社区基层治理的总体思路，明确了街道、社区在组织设立业主大会、监督物业服务人和业主委员会开展工作等方面的职责。

《办法》在国内首次以政府规范性文件的形式，明确了环物委的性质、人员构成和主要职责。《办法》规定，环物委为社区居民委员会的下设委员会，人数应当为五人（含）以上且为单数，其中党员人数应当不少于百分之五十；社区内有多个住宅小区的，环物委可以在住宅小区设立小区事务组。

环物委的主要职责包括：宣传环境卫生和物业管理法规政策、督促业主委员会和物业服务人履行职责、监督物业服务合同履行、劝阻制止物业服务区域内的违法违规现象并报告有关部门、协调处理物业管理投诉纠纷以及社区居委会交办的其他工作。

业主委员会成员，每届任期不超过五年

关于业主自治，《办法》规定，业主大会根据物业服务区域的划分成立，一个物业服务区域成立一个业主大会。

符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位、前期物业服务人应当及时向乡镇（街道）书面报告业主入住情况。

建设单位、前期物业服务人未按规定报告的，可以由业主联名，向乡镇（街道）提出召开首次业主大会会议的书面申请。

符合首次业主大会会议召开条件，但建设单位、前期物业服务人未按规定报告，且业主未主动提出书面申请的，乡镇（街道）可以根据实际情况，组建业主大会筹备组。

业主委员会一般由五至十一人的单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会委员在业主中选举产生，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

建立项目经理责任制，规范物业管理服务行为

《办法》规定，鼓励物业服务人提供物业服务时建立项目经理责任制，并将济宁市探索开展的“项目经理接待日”活动写入《办法》，鼓励住宅物业项目经理开展“项目经理接待日”等活动，主动听取业主意见建议，不断提高物业服务水平和业主满意度。

物业服务人应当在物业服务区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、计费方式与起始时间、收费标准与依据、举报投诉电话、合同终止情形等，接受业主、物业使用人的监督，并不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。

物业服务人代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业服务区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。

业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。

同时，《办法》规定，物业服务人要根据当地人民政府在紧急状态下或处置突发事件时作出的决定、命令，协助有关行政管理部门维护物业服务区域内社会秩序，落实各项应急处置措施。

维修资金有专户，提倡旧住宅区实行物业管理

《办法》规定，业主应当按照国家和省市有关规定交存住宅专项维修资金。物业保修期满后，因共用部位、共用设施设备维修、更新、改造产生的支出，没有交存住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的，相关业主应当按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊有关费用。

提倡旧住宅区实行物业管理。旧住宅区改造整治完成后，乡镇（街道）应当组织业主设立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务人实施专业化、市场化的物业管理方式。业主大会成立前的物业管理，由社区居民委员会组织实施。

未建立住宅专项维修资金制度的旧住宅区，业主应当按照国家和省市有关规定交纳住宅专项维修资金。

物业主管部门应当通过公开招标或按照财政部门有关规定选定商业银行，开立维修资金管理专户。

明确部门职责，形成监管合力

物业管理涉及方面多。《办法》要求，住建、发改、市场监管、城管执法、公安、消防等行政主管部门以及供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。

《办法》规定，市、县（市、区）住房城乡建设或者房地产管理部门（物业主管部门）负责物业管理活动的监督管理工作，市物业主管部门建设市级物业服务人信用信息管理系统，物业服务行业自律组织应当建立完善行业自律管理制度，加强物业服务行业从业人员培训和教育，配合物业主管部门开展物业服务人信用管理工作，协助调解处理物业管理纠纷，并明确了发展改革、市场监管、城市管理或者综合执法、公安、消防等有关部门在物业管理工作中的具体职责。

各部门应在物业服务区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。